VEDTEKTER FOR EIDSVOLL BRYGGE BOLIGSAMEIE
§ 1. Navn
Boligsameiets navn er Eidsvoll Brygge Boligsameie
§ 2. Hva sameiet omfatter
Eierseksjonssameiet (heretter Sameiet) består av 76 boligseksjoner med 77 biloppstillingsplasser som er tilleggsdeler til seksjoner i garasjekjeller og 1 biloppstillingsplass ute som er tilleggsdel til seksjon 72 på gnr. 16, bnr. 139 i Eidsvoll kommune. Hver seksjon består av én sameieandel tilsvarende sameierbrøken med tilknyttet enerett til bruk av en bestemt bruksenhet. Sameiebrøken bygger på bruksenhetenes areal.
Bruksenheten for bolig består av
- bolig med tilhørende balkong/terrasse/uteareal
- biloppstillingsplass i garasjekjeller.
- biloppstillingsplass ute for seksjon 72
- takterrasse og trapp for adkomst til takterrasse for seksjon 6
- sportsbod i underetasje
i henhold til tinglyst oppdelingsbegjæring, tinglyst 13 juli 2009.
I tillegg har sameierne rett til bruk av sameiets fellesareal og grøntareal/fellesareal utomhus på gnr 16, bnr 139.
De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til fellesarealene hører således blant annet hele bygningskroppen med vegger, dekker og konstruksjoner samt inngangsdører, trapperom med heis, ganger, andre fellesrom, vinduer i disse og utearealet. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetenes sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene seksjonseiernes fellesbehov.
§ 3. Formål
Sameiets formål er å ivareta sameiernes fellesinteresser i eiendommen med tilhørende rettigheter og å sikre forsvarlig drift av eiendommen og fellesarealer, eiendeler mv.
§ 4. Rettslig råderett / rettigheter og plikter
Den enkelte seksjonseier har full rettslig råderett over sin bruksenhet (hoveddel og tilleggsdel.) De andre sameierne har likevel panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som svarer til 2 G, jfr eierseksjonsloven § 31.
Den enkelte seksjonseier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til.
Bruksenheten og fellesarealene kan bare brukes i samsvar med formålet og må ikke benyttes slik at de er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.
Endring av bruken fra boligformål til annet formål eller omvendt, må ikke foretas uten reseksjonering etter eierseksjonsloven § 21 annet ledd.
Seksjonseieren plikter å stille bruksenhetens hoveddel så vel som tilleggsdel til disposisjon når dette er nødvendig av hensyn til vedlikehold og lignende.
Seksjonseieren er forpliktet til å rette seg etter sameiets vedtekter og ordensregler, jfr
eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr 65, samt vedtak fattet av årsmøte og styret.
§ 5. Vedlikehold
5.1 Seksjonseierens vedlikeholdsansvar
Innvendig vedlikehold av bruksenhetene påhviler den enkelte seksjonseier fullt ut for egen regning slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre seksjonseierne.
Seksjonseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, og skal vedlikeholde slikt som:
- Inventar
- Utstyr som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
- Apparater, for eksempel brannslukningsapparat
- Skap, benker, innvendige dører med karmer
- Listverk, skillevegger, tapet
- Gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
- Vegg-, gulv-og himlingsplater
- Rør, ledninger,sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
- Vinduer og ytterdører
Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger i bruksretten.
Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.
Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Innvendig vann – og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra bruksenheten, og ikke er bygget inn i etasjeskillere og andre bærende konstruksjoner, eller også betjener andre bruksenheter. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere sameiere, fritar ikke for vedlikeholdsplikt.
Seksjonseier er ansvarlig for at bruksenheten er utstyrt med påbudt brannvernutstyr og at dette fungerer og er i forskriftsmessig stand.
Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade.
Sameieren er ansvarlig for å holde bruksenheten oppvarmet, slik at rør ikke fryser.
Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne bestemmelsen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.
En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere, jf. Eierseksjonsloven § 34.
For skader som en seksjonseier er erstatningsansvarlig for, skal seksjonseierens forsikring benyttes så langt den rekker, inkludert mulig egenandel, før sameiets forsikring benyttes. Hvis sameiets forsikring benyttes skal den som er erstatningsansvarlig betale forsikringens egenandel. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til.
Vedlikeholdsplikten gjelder også tilleggsdeler som fremgår av plantegninger og situasjonskart som er vedlagt seksjonsbegjæringen.
Ved manglende vedlikehold hos seksjonseier, kan styret etter rimelig varsel la dette utføres for seksjonseiers regning.
5.2 Sameiets vedlikeholdsansvar.
Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig og ved like. Vedlikeholdes skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter 5.1. vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig og utbedring av tilfeldige skader.
Seksjon 6 har alt vedlikeholdsansvar inn til bærende konstruksjon for takterrasse som er tilleggsdel til seksjonen, herunder alt vedlikeholdsansvar, også ansvar for utskifting, av adkomsttrapp til takterrassen. Eventuelle lekkasjer fra terrassen må utbedres omgående.
Ny eier av seksjonen har plikt til å utføre vedlikehold, medregnet reparasjon og utskifting, selv om det skulle vært utført av forrige eier.
Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, er sameiets ansvar.
§ 6. Fordeling av felleskostnader
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom seksjonseierne av boligseksjoner etter sameierbrøken. Kostnader til Kabel – TV og felleskostnader knyttet til gassleveransens gassdistribusjonsnett fordeles likt pr boligseksjon. Selve gassforbruket faktureres til den enkelte seksjon direkte etter måler. Fellesutgifter til biloppstillingsplasser betales med likt beløp pr plass. Seksjon 72 betaler ikke fellesutgifter for utvendig biloppstillingsplass
Felleskostnadene betales forskuddsvis med et a konto beløp fastsatt av årsmøtet eller av styret den 1. hver måned. Endring av a konto beløp kan tidligst tre i kraft etter en måneds varsel.
Fellesutgifter omfatter bl.a. forsikring, offentlige skatter og avgifter, kostnader i forbindelse med drift og vedlikehold av fellesarealer, veier, parkeringsplasser, brygger, anlegg og bygninger og honorarer. Sameiet kan legge opp fond til vedlikehold.
§ 7. Mislighold. Pålegg om salg og krav om fravikelse
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr eierseksjonsloven § 38. Medfører seksjonseieren eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er hans oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven, jfr eierseksjonsloven § 39.
§ 8. Årsmøtet
Sameiets øverste myndighet utøves av årsmøtet.
Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 2 sameiere som til sammen representerer minst en tiendel av stemmene, krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Det ordinære årsmøtet skal behandle:
1. Årsberetning fra styret
2. Godkjenning av årsregnskap og budsjett
3. Godtgjørelse til styret og revisor
4. Valg
5. Andre saker som nevnt i innkallingen.
Årsmøtet kan bare treffe beslutning i saker som er angitt i innkallingen.
Alle seksjonseiere kan velges til verv i sameiet. En seksjonseier kan nekte gjenvalg den påfølgende periode. Fraværende seksjonsiere kan velges dersom de har gitt skriftlig samtykke.
Alle seksjonseiere delta på årsmøtet med forslags, tale- og stemmerett. Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden til eieren av en boligseksjon har rett til å være til stede og til å uttale seg. Seksjonseiere har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake. Seksjonseieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse.
Ingen kan selv eller ved fullmektig, eller som fullmektig, delta i avstemming om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar.
§ 9 Årsmøtets vedtak
Ved avstemninger regnes flertallet etter antall avgitte stemmer. Hver boligseksjon gir en stemme.
Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som årsmøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller i vedtektene. Vedtektene kan ikke fastsette strengere flertallskrav enn det som er fastsatt i loven.
Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for å ta beslutning om:
a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
d) samtykke til at formålet for en eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt.
e) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonsloven § 20 annet ledd annet punktum,
Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Hvis tiltak etter første ledd fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
Alle seksjonseierne må, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt uttrykkelig si seg enige hvis sameiet skal kunne ta beslutning om:
a) salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
b) oppløsning av sameiet
c) tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter
d) tiltak som går ut over seksjonseiernes bo – eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.
Årsmøtet skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være seksjonseier. Møteleder har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres. Protokollen skal underskrives av møteleder og minst en av seksjonseierne som utpekes på årsmøtet og som er til stede på møtet.
§ 10. Innkalling til årsmøte
Årsmøtet innkalles av styret med varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinært årsmøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager.
Innkalling til årsmøtet skjer skriftlig og skal bestemt angi de saker som skal behandles på møtet. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen
Styret ønsker å benytte elektroniske medier som mail og tekstmeldinger.
§ 11. Styret
Sameiet skal ha et styre bestående av 5 medlemmer og 2 varamedlem som velges av årsmøtet. Styrets leder velges særskilt. Styre- og varamedlemmer tjenestegjør 2 år. Tjenestetiden opphører ved avslutningen av det ordinære årsmøtet i det år tjenestetiden utløper. Ved konstituerende årsmøte velges 2 av medlemmene for bare 1 år.
Styret forestår den daglige drift av sameiets eiendom i samsvar med eierseksjonsloven,
sameiets vedtekter, sameiermøtets vedtak og ordensregler. Styret har herunder i samsvar med Eierseksjonsloven § 58 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
Det skal føres protokoll som undertegnes over styrets vedtak og saker. Styrets protokoller skal sendes forretningsfører. Styret sørger for forsvarlig regnskapsførsel. Regnskapet følger kalenderåret.
Styret er beslutningsdyktig når minst 3 medlemmer møter. Sameiet forpliktes av leder og ett
styremedlem i fellesskap.
Styret kan, dersom ordinær drift tilsier det, regulere seksjonseiernes innbetalinger til dekning av fellesutgifter, med en fordeling som samsvarer med vedtektenes punkt 6.
Styret har fullmakt til å ansette og avsette forretningsfører.
Styret plikter å holde samtlige bygninger og eventuelt felles utstyr fullverdiforsikret.
Styret kan utarbeide forslag til ordensregler, samt regler for felles uteareal. Ordensreglene vedtas og endres med alminnelig flertall av de avgitte stemmer i årsmøtet.
Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
§ 12 Forretningsfører
Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner § 61.
§ 13. Salg / Utleie
Ved salg og fremleie skal styret og forretningsfører skriftlig underrettes.
Dersom en seksjonseier leier ut sin bolig skal hun/han påse at leietaker skriftlig forplikter seg til å følge sameiets vedtekter, ordensregler og vedtak fattet av årsmøtet og styret.
Forretningsfører gis rett til å avkreve ny seksjonseier et gebyr for sitt arbeid i forbindelse med eierskifte.
Utleie eller fremleie av parkeringsplass til personer som ikke eier seksjon i sameiet eller bor i sameiet, er ikke tillatt.
§ 14. Bygningsmessige arbeider/endringer
Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, utvendige persienner, utvendige lamper og antenner, eller lignende på byggets fasade, kan kun skje etter forutgående godkjennelse og vedtak av styret eller årsmøtet.
Ledninger, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten og tilleggsdeler hvis det ikke er til vesentlig ulempe for seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.
§ 15 Forsikring – egenandel
Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap.
Ved skader som skyldes en seksjonseiers uaktsomhet, eller som en seksjonseier på annen måte er erstatningsansvarlig for, skal seksjonseierens forsikring benyttes så langt den rekker, inkludert mulig egenandel, før sameiets forsikring benyttes. Ved skade som skyldes
seksjonseiers uaktsomhet og som dekkes av sameiets forsikring, skal seksjonseieren betale egenandelen og andre direkte utlegg som ikke dekkes av forsikringen og som er en følge av skaden. Bestemmelsen gjelder uansett om skaden oppstår på fellesareal eller i en bruksenhet. Bestemmelsen gjelder også når skaden er forårsaket av noen av seksjonseierens husstand eller personer som seksjonseieren har gitt adgang til eiendommen eller overlatt sin seksjon til.
Når erstatningsansvaret er en følge av sameieforholdet, kan sameiets legalpanterett etter eierseksjonsloven § 31 og vedtektenes punkt 5 anvendes
§ 16. Endring av vedtektene
Endring av sameiets vedtekter kan besluttes av årsmøte med minst 2/3 av de avgitte stemmer.
§ 17. Tvister
Eventuelle tvister i seksjonseierforhold avgjøres av de ordinære domstolene. Partene vedtar eiendommens verneting som verneting ved tvister som gjelder eiendommen.
§ 18 Tinglyst erklæring 546684 dat 03 07 2008
Følgende erklæring er tinglyst på eiendommen gnr 16, bnr 139 og gnr 16, bnr 82 i Eidsvoll kommune:
”Allmennheten gis adgang til friområdene langs Vorma og nord for bebyggelsen i samsvar med det som er vist i reguleringsplanen. Likeledes skal fremtidig planlagt veiforbindelse til friområdene nord for bebyggelsen, være åpen for allmenn ferdsel etter at utbyggingen er gjennomført.
Gnr/bnr 16/139 og fremtidig parsell sør for denne skal ha gjensidig rett til regulert adkomstveg fra veg V1 og vestover som vist på kart.
Denne erklæringen kan ikke omgjøres uten godkjenning av ordføreren i Eidsvoll kommune.”
§ 19. Lov om eierseksjoner
Lov om eierseksjoner av 16.juni 2017, nr 65 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke annet følger av disse vedtekter.
Vedtekter vedtatt på konstituerende sameiermøte 27.10.09. Siste punkt i §10 ble vedtatt lagt til i ordinært sameiermøte 30. mars 2011. Endring § 8 vedtatt i ordinært sameiermøte 08. april 2014. Endring §13 vedtatt i ordinært sameiermøte 28.04.2015.
Vedtekter vedtatt på konstituerende sameiermøte 27.10.09 og revidert 11.12.18.